​Co je důležité při žádosti o úvěr na rekonstrukci domu?

Komplexní rekonstrukce bytového domu vyžaduje miliónové částky a pro mnoho malých družstev a SVJ představuje úvěr jedinou možnost, jak rekonstrukci financovat. Co všechno bychom přitom měli vědět?

Aktuální stav fondu oprav

Ve fondu oprav (takto běžně označujeme zálohy na opravy) by nám měla postupně narůstat určitá rezerva. Kolik by to mělo být, záleží na počtu členů v družstvu nebo SVJ. Například v domě s dvaceti až 25 bytovými jednotkami by před žádostí o úvěr měli mít naspořeno alespoň 200 tisíc. Tato částka se ale může ještě lišit podle stavu domu. Není možné žádat o úvěr na rekonstrukci domu s tím, že po zaplacení průběžných plateb nezůstává na účtu žádná rezerva.

Historie

O možnost získat úvěr se často zajímají i nová SVJ. I těmto novým subjektům je možné úvěr poskytnout, musí mít však historii min. 3 měsíců fungování a tuto historii doložit formou účetních výkazů a přehledu výběru palteb do fondu oprav. Navíc pod dobu těchto 3 měsíců musí být platební morálka členů 100% . je nutné bance doložit alespoň tři měsíce zpět platební historii. Z účtů musí být zřejmé, že na nich pravidelně přibývá určitá částka jako základní rezerva.

Výše plateb do fondu oprav

Dále je nutné si dát pozor na to, na jakou částku je nastaven váš fond oprav. Banka pro splátku úvěru samozřejmě nevyužívá celou částku, která do fondu oprav měsíčně přichází. Přitom ještě rozhoduje i velikost domu. Podívejme se na konkrétní příklad: Pokud se jedná o standardní SVJ nad 10 bytových jednotek, je možné z fondu oprav na splátku úvěru každý měsíc použít až 80 % této částky. Zbylých 20 % každý měsíc zůstává jako rezerva na opravy, další výdaje a splátku úvěru. V případě malých SVJ s méně než 10 byty, pak lze pro splátku úvěru z fondu oprav využívat zhruba 70 %. V případě SVJ, kde je méně než 5 bytových jednotek, úvěr neposkytujeme. Jedná se o dobrovolná SVJ, která stejným způsobem jak vznikla, mohou také zaniknout.

Správně vedené účetnictví SVJ

Největším problémem, na který banky v souvislosti se žádostí o úvěr narážejí, je účetnictví. Mnoho SVJ je vede v podobě excelových tabulek, kde si sledují příjmy a výdaje. Nezpracovávají rozvahu, ani nevedou výkaz zisků a ztrát – tzv. výsledovku. Pro jejich běžnou potřebu to může být dostačující, banka však vyžaduje vedení standardního podvojného účetnictví, které je v souladu se zákonem o účetnictví, na samotném SVJ pak je zda vede účetnictví ve zkrácené či plné podobě. Bude-li SVJ žádat o úvěr a nebude-li vést účetnictví, bude nezbytné dát účetnictví do pořádku, protože v případě poskytnutí úvěru je předkládání účetnictví každý rok specifickou úvěrovou podmínkou.

Platební morálka

Banku bude také zajímat platební morálka členů SVJ. Počítejte s tím, že pokud někteří členové pravidelně neplatí, nebude s nimi banka v případě propočtů pro výpočet splátku úvěru počítat a často to může vést k nutnosti navýšení měsíčního příspěvku do fondu oprav, protože současný ponížený právě o příspěvky neplatičů nebude postačovat. Proto je potřeba s neplatiči pracovat a jejich situaci v rámci SVJ řešit – upomínky, splátkové kalendáře atd…..

Odhlasování záměru rekonstrukce a financování úvěrem

Před jednáním s bankou o úvěru jej musíte mít včetně všech parametrů schválen na shromáždění, stejně tak i záměr rekonstrukce domu. Při hlasování dbejte na to, aby vše proběhlo v souladu se stanovami, jinak banka nemůže výsledky přijmout. Pro SVJ by to pak znamenalo opakování shromáždění, což s sebou přináší nové časové i organizační problémy. „Je možné i využít variantu, aby shromáždění schválilo jen určité limity na maximální výši úvěru, maximální úrokovou sazbu a maximální splatnost a pověřilo výbor, aby vybral tu nejvýhodnější nabídku. Je to rychlejší a méně komplikované řešení, než nutnost opět svolávat shromáždění pro odhlasování finálního výběru,“ doporučuje Dagmar Jonášová z Raiffeisen stavební spořitelny, která se poskytováním úvěrů pro SVJ a BD dlouhodobě věnuje a doplňuje ještě jednu užitečnou radu z praxe: Důležité u těchto schvalování je myslet i na správnou formulaci, kterou předkládáte k hlasování. Schválíte-li například úvěr na jeden milion korun, pak skutečně musíte žádat o úvěr na tuto částku. Vzhledem k tomu, že při schvalování ještě zpravidla není známa přesná cena rekonstrukce, je vhodnější formulovat schválení jako úvěr s horní hranicí do jednoho miliónu korun, tj. max. 1 milion korun. V tomto případě nebude pro banku problém, když budete s tímto hlasováním žádat o úvěr například 800 tisíc korun.

Současně se zápisem o hlasování o rekonstrukci a bankovním úvěru je potřeba doložit veškeré plné moci v případě, že některé jednotky byly na shromáždění zastupovány. Opět je dobré si ověřit, zda všechna zastoupení proběhla v souladu se stanovami, jinak je výsledek hlasování neplatný a banka je nemůže přijmout. Žádost o poskytnutí úvěru tak musí být pozastavena do doby nového svolání shromáždění a hlasování. To vše může ohrozit předpokládaný termín rekonstrukce.