Pokud bychom hledali při řízení SVJ situace, kterých se obává naprostá většina statutárů, určitě by mezi nimi nechyběly obavy z nízké účasti na shromáždění, které pak není usnášeníschopné. Není příliš reálné očekávat, že by se na termín náhradního shromáždění dostavilo více členů, účast bývá ještě nižší. Řešením je rozhodování mimo shromáždění. Využít můžeme jak hlasování per rollam, tak i některou z hlasovacích platforem nebo hlasovací internetové portály.
Hlasování per rollam je hlasování mimo zasedání shromáždění. K jeho výrazné osvětě přispěla covidová opatření, kdy nebylo možné standardní konání shromáždění. Na jaře 2020 vstoupil v účinnost zákon č. 191/2020 Sb., tzv. lex covid, který dovolil použít hlasování per rollam v SVJ i tehdy, pokud to zákon nebo stanovy SVJ nedovolovaly nebo omezovaly. Od 1. 7. 2021 pro hlasování mimo shromáždění opět platí původní pravidla tzn. je dovoleno použít hlasování mimo zasedání pouze v případech, kdy to stanoví zákon nebo stanovy. Hlasovat per rollam v SVJ nyní lze pouze poté, kdy svolané shromáždění nebylo usnášeníschopné. Hlasovat lze pouze o otázkách, které byly na programu shromáždění.
Občanský zákoník možnosti hlasování per rollam uvádí v § 1211 a následujících. Obecně lze uvést, že pokud stanovy SVJ rozhodování per rollam neupravují, řídí se per rollam podle již zmiňované- ho ustanovení § 1211 a násl. občanského zákoníku.
Obecnou nevýhodou hlasování mimo shromáždění je zejména nemožnost osobně seznámit členy s argumenty a o tématu mezi sebou v rámci shromáždění diskutovat. Na druhou stranu mohou existovat i situace, kdy je to výhodou.
Každému členu s hlasovacím právem musí být doručen hlasovací lístek s návrhy bodů usnesení a možností vyjádření zaškrtnutím varianty souhlasím, nesouhlasím, zdržel jsem se hlasování. Součástí hlasovacího lístku je datum vyjádření a podpis vlastní rukou. Podpis je nutný též na připojenou listinu s plným zněním návrhu rozhodnutí. Hlasující musí mít předem možnost se seznámit s bodem či body, o kterých hlasuje. Dostačující je informace, kde jsou tyto informace uloženy.
Důležité je též datum, do něhož se může hlasující vyjádřit. Neurčují-li stanovy lhůtu delší, musí být hlasovací lístek doručen zpět do patnácti dní. Pokud nebude rozhodnutí do stanoveného termínu doručeno, je považováno za nesouhlasné. Pozor na poměrně obvyklý postup, kdy se do termínu ukončení hlasování nevrátí dostatečný počet hlasovacích lístků a výbor proto lhůtu na hlasování prodlouží. Tento postup je nepřípustný a celé hlasování je neplatné.
Po uplynutí termínu hlasování musí statutární orgán písemně oznámit výsledek jednotlivým vlastníkům jednotek, a to včetně usnesení, pokud bylo přijato. Písemná forma vyplývá výslovně z § 1213 občanského zákoníku.
Problémem per rollam hlasování může být i nemožnost doručit hlasovací lístky těm vlastníkům, kteří byt pronajímají a často žijí v zahraničí. Proto některá SVJ volí pro per rollam hlasování elektronickou poštu. Tato forma však není platným hlasováním per rollam, protože ustanovení § 1212 občanského zákoníku ukládá, aby vyjádření vlastníka k návrhu usnesení obsahovalo jeho vlastnoruční podpis. Pokud jsou tedy podklady pro hlasování per rollam zaslány mailem, musí si hlasující formulář vytisknout, označit hlasování, podepsat, naskenovat a odeslal zpět na adresu výboru. Takové řešení je možné, avšak technicky poněkud náročné.
Nemožnost konání shromáždění v době coronaviru urychlila i vývoj online hlasovacích systémů, které v současnosti nabízí několik společností. Hlasování probíhá formou aplikace, do níž jsou nahrány potřebné informace. Výhodou aplikace je automatický přepočet hlasů (které odpovídají spoluvlastnickým podílům na společných částech domu), což může být při klasickém hlasování velmi zdlouhavé.
Tento typ hlasování by neměl nahrazovat standardní konání shromáždění, ale odpovídá hlasování per rollam, tedy hlasování mimo zasedání ve smyslu ustanovení § 1211 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, jen je písemná forma nahrazena formou elektronickou.
Pokud chce společenství tuto formu hlasování využít, musí mít podle § 1211 odst. 1 OZ tuto možnost výslovně uvedenou ve stanovách. Podle § 1212 OZ dále platí, že k platnosti hlasování mimo zasedání je vyžadován vlastnoruční podpis daného vlastníka, což on-line hlasování nesplňuje. Určité řešení nabízí § 562 odst. 2 OZ, podle které-ho může být vlastnoruční podpis hlasujícího na-hrazen podpisem elektronickým. Je však otázkou, zda by všichni členové byli schopni/ochot-ni si elektronický podpis kvůli tomuto účelu zřizovat.
Pro hlasování mimo shromáždění existují i elektronické hlasovací portály, které splňují požadavky nařízení Evropského Parlamentu a Rady č. 910/2014 ze dne 23. července 2014, o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu, a proto je hlasování prostřednictvím těchto internetových formulářů právně uznatelné. Hlasujícím členům výbor společenství rozešle pouze odkaz, po jehož rozkliknutí se dostanou na internetovou stránku s formulářem pro vyjádření. Takové hlasování je možné provést odkudkoliv pomocí počítače nebo chytrého telefonu a zároveň splňuje všechna pravidla požadované občanským zákoníkem pro hlasování per rollam na rozhodování mimo zasedání shromáždění vlastníků. Výhodou je, že takto mohou hlasovat i ti vlastníci, kteří se ve svém bytě nezdržují.
Bytové výstavbě se stále nedaří. Kromě růstu cen je největší překážkou složitá legislativa, kvůli které trvá povolování nových staveb v Česku neúměrně dlouho. Z hlediska komplikovanosti povolovacího procesu patří ČR dokonce k nejhorším zemím na celém světě. Pomyslný direkt tomu všemu zasadila aktuální zpráva, že digitální systémy stavebního a územního řízení kolabují.
Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo metodiku, která popisuje postup stavebníků i stavebních úřadů při mimořádných opatřeních a obnově v souvislosti s povodněmi. Vytvořilo také formulář, kterým mohou snadno oznámit práce stavebnímu úřadu.
Nejvyšší soud, pokud jde o možnost odpojení (přerušení) dodávky služeb zajišťovaných pronajímatelem jako poskytovatelem služeb spojených s užíváním bytu nájemci jako příjemci služeb, který nehradí zálohy resp. jejich vyúčtování, potvrdil svůj výklad, který zaujal ještě na základě zrušeného občanského zákoníku i na základě aktuální úpravy dle (nového) občanského zákoníku.
