Jakou odpovědnost má statutární orgán SVJ a BD?

S kandidáty na funkci člena statutárního orgánu SVJ se v dnešní době zrovna dveře netrhnou. Důvodů je samozřejmě celá řada – velké množství práce, nároky na potřebné znalosti, nízké odměny a v neposlední řadě i velká odpovědnost. Právě zákonná odpovědnost člena statutárního orgánu je velkým strašákem, který řadu lidí od výkonu této funkce odrazuje. Co si však běžný člověk v první řadě má pod tímto pojmem představit?

Jak již vyplývá z § 1205 NOZ, správa domu a pozemku je opravdu širokým pojmem. Konkretizované vymezení této činnosti najdeme v části čtvrté nařízení vlády č. 366/2013 Sb., nicméně se rozhodně nejedná o výčet konečný. Abychom však lépe pochopili, jakým způsobem statutární orgán SVJ může správu domu ovlivňovat v rámci svých kompetencí, je dobré zorientovat se v příslušné právní úpravě. Tu nalezneme převážně v občanském zákoníku, nicméně ustanovení týkající se bytového spoluvlastnictví jsou na odpovědi skoupá. Pro širší přehled musíme zalistovat ustanoveními upravujícími právnické osoby, korporace a v neposlední řadě spolky, na jejichž úpravu odkazuje § 1221 NOZ. Mějme však na paměti, že spolková úprava se použije přiměřeně, tudíž kupříkladu ustanovení týkající se postupu člena spolku při dovolání se neplatnosti usnesení členské schůze pro účely SVJ použít nelze.

Kompetence statutárního orgánu končí tam, kde začínají kompetence shromáždění. Tento základní mantinel je klíčový pro to, co je statutární orgán reálně oprávněn vykonávat. Přesně z tohoto důvodu není třeba, aby stanovy obsahovaly sáhodlouhý výčet kompetencí výboru, či předsedy, jelikož ten může činit vše, co nespadá dle zákona, či stanov do působnosti shromáždění. Statutární orgán SVJ, jakožto orgán volený, však musí svá práva a povinnosti vykonávat s určitým kvalitativním standardem, a tím je povinnost jednat s péčí řádného hospodáře (§ 159 NOZ). Péče řádného hospodáře má tři složky, kterými jsou loajalita, pečlivost a potřebné znalosti. Judikatura dovozuje, že řádný hospodář činí jednání týkající se korporace odpovědně a svědomitě a stejným způsobem pečuje o její majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Hodně diskutovaná je též složka potřebných znalostí, přičemž k tomuto bodu se sluší říci, že člen statutárního orgánu samozřejmě nemůže vždy oplývat všemi potřebnými právními, ekonomickými, technickými a jinými znalostmi sám, nýbrž musí mít znalosti takové, aby rozpoznal hrozící škodu a tím pádem potřebu odborné pomoci. Příslušného odborníka pak musí samozřejmě i vyhledat.

S výkonem funkce statutárního orgánu SVJ a s ním spojenou péčí řádného hospodáře se pojí odpovědnost vůči řadě subjektů v případě porušení povinností. Členové výboru, či předseda jsou z výkonu funkce odpovědni samotnému SVJ a jeho jednotlivým členům, jakožto vlastníkům jednotek a dále v některých případech i třetím osobám dle § 159 odst. 3 NOZ, kdy člen statutárního orgánu nenahradí škodu, kterou SVJ jako takové bylo povinno nahradit a jež vznikla porušením povinnosti statutára. V tomto uvedeném případě se stává člen statutárního orgánu ručitelem za takto vzniklý dluh SVJ. Obvykle se může jednat o smluvní dodavatele, nájemce či příslušníky domácností v jednotlivých bytových jednotkách.

Odpovědnost statutárního orgánu můžeme obecně dělit do několika skupin, jednak na civilněprávní dle NOZ, kdy se uplatňuje převážně odpovědnost za škodu, dále civilněprávní dle insolvenčního zákona, která má však v současné době vcelku marginální význam a konečně i trestněprávní odpovědnost za trestné činy při správě cizího majetku, mezi něž patří třeba zpronevěra.

Z klasické civilněprávní odpovědnosti se u statutárních orgánů SVJ nejčastěji uplatňuje odpovědnost za škodu. Odpovědnost za škodu dělíme na odpovědnost za škodu porušením smluvní povinnosti a porušením povinnosti zákonné. Abychom však mohli mluvit o odpovědnosti za škodu, je třeba, aby byla splněna tři kritéria, a to – 1. porušení péče řádného hospodáře, 2. vznik majetkové újmy, 3. příčinná souvislost mezi těmito dvěma kritérii. Zdali existuje příčinná souvislost lze zjistit na základě odpovědi na otázku: Vznikla by v daném případě škoda, pokud by statutární orgán neporušil povinnost řádného hospodáře?

Jak má však člen SVJ postupovat, pokud má dojem, že statutár způsobil škodu, za kterou je odpovědný? Základem je samozřejmě o vašem podezření informovat ostatní členy SVJ. Dále by měla celá věc být předložena dotčenému výboru/předsedovi (kontrolní komisi) nebo shromáždění k vyjádření. Nezaujme-li k tomu příslušný orgán stanovisko či ze svého jednání nevyvodí důsledky a škodu nenahradí, může člen uplatňovat tzv. reflexivní újmu. Tento pojem můžeme v daném případě velmi zjednodušeně popsat jako „podíl“ na příspěvcích na správu domu či fondu oprav SVJ, který byl vznikem škody o určitou částku ponížen. Druhou možností je žalovat dle § 261 NOZ o přiměřeném zadostiučinění člena při jeho poškození spolkem (opět na základě přiměřeného použití ustanovení o spolcích na materii SVJ). Špatně fungující statutární orgán je též možné na shromáždění odvolat, a to jak na řádném, tak na ad hoc svolaném mimořádném shromáždění. Nedojde-li k odvolání statutárního orgánu, je možné v souladu s § 165 odst. 2 NOZ podat návrh soudu na jmenování kolizního opatrovníka pro případ střetu zájmu statutárního orgánu se zájmem SVJ.

Statutární orgán SVJ musí mimo jiné zvládat relativně širokou interní a evidenční agendu související s chodem statutárního orgánu i SVJ jako celku. Mezi tyto činnosti patří i evidence příslušných údajů o vlastnících jednotek, které samozřejmě je třeba uchovávat v souladu s předpisy upravující ochranu osobních údajů. Mezi neméně důležité interní činnosti patří i plnění eventuálních daňových povinností a též povinností řádně vést účetnictví v souladu s právními předpisy. Tyto povinnosti není radno zanedbávat, jelikož nikdy nelze zcela vyloučit, že vedení účetnictví bude přezkoumávat na základě podnětu finanční úřad. Konečně se sluší zmínit i aktualizace údajů zapsaných v rejstříku společenství vlastníků tak, aby vždy odpovídaly skutečnému stavu.

Ve výčtu činností statutárního orgánu SVJ rozhodně nelze opomenout činnosti technické týkající se provozu domu. Především je nutné udržovat v provozu všechna technická zařízení v domě, přičemž zde se ve velké míře uplatní znalost technických norem. Zásadní roli hrají též pravidelné revize, u nichž je opravdu nezbytné dodržovat stanovené termíny a případné zjištěné nedostatky v daných lhůtách co nejdříve odstraňovat. S technickou správou domu se dále pojí povinnosti stanovené stavebním zákonem, požárními předpisy a dále kupříkladu povinnosti stanovené zákonem o službách. Podcenění technické správy domu může mít velmi závažné následky v případech, kdy se uplatní tzv. odpovědnost z provozu bytového domu. Stačí poměrně málo, v zimě výbor pozapomene na údržbu schodů do domu, někdo po nich uklouzne, způsobí si zranění a logicky nastane problém, pokud bude dotyčný vymáhat od SVJ náhradu vzniklé újmy.

Na technickou správu úzce navazuje činnost smluvní. SVJ svým členům zajišťuje širokou škálu služeb, které samozřejmě musí být příslušným způsobem smluvně upraveny. Ať už se jedná o operativního správce, stavební dodávky, nebo třeba účetní a právní služby. Zde je opět samozřejmě důležité apelovat na hospodárnost, ale zároveň i na kvalitu sjednaných služeb, jelikož nevýhodné či jinak nevhodné smluvní závazky SVJ mohou znovu vést k porušení povinnosti řádného hospodáře.

Svou úlohu má při správě domu i finanční činnost. Ne všechny bytové domy jsou plné vzorných členů plnících si svoje závazky, a proto je nutné udržovat přehled o všech pohledávkách SVJ a obzvlášť o těch po splatnosti. Na úhradu již splatných pohledávek se musí příslušní vlastníci upozorňovat a když nepomohou ani písemné výzvy, nastává čas pohledávky vymáhat. Není však na škodu věc předem konzultovat s právníkem, abychom si byli jisti, že pohledávku má vůbec smysl vymáhat. V souvislosti s výše uvedeným se doporučuje též sledovat případné nařízené dražby v bytovém domě, exekuce, katastr nemovitostí a v neposlední řadě insolvenční rejstřík pro včasné přihlášení příslušných pohledávek.