Jak vystěhovat nájemníka z bytu? Nejčastější řešení vás může dostat do potíží!

Co dělat, pokud nájemce dělá potíže? Dokonce ani po skončení nájemní smlouvy nebo dluhu na nájemném nemůžete jen tak vyměnit zámek a prostě už ho dovnitř nepustit. Jak tedy takového problémového nájemníka co nejrychleji vystěhovat a ochránit svůj majetek?

Výpověď z nájmu má svá pravidla

Pokud vzniknou mezi pronajímatelem a nájemcem zásadní rozpory, které již nelze vyřešit vzájemnou domluvou, má pronajímatel právo dát nájemci výpověď. Důvody jasně vymezuje zákon, konkrétně §2288 občanského zákoníku:

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu

(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

Na co často zapomínáme?

Dejte pozor na počítání konce výpovědní doby. Výpověď musí mít písemnou formu a též je nutné, aby nájemci došla, jelikož výpovědní doba začíná běžet první kalendářní den měsíce následujícího po jejím doručení. Obdobně se postupuje i v případě, že výpověď z nájmu podá nájemce.

Další často přehlíženou záležitostí je v případě výpovědí podané pronajímatelem povinnost poučit nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem do dvou měsíců od jejího doručení. Pokud poučení chybí, výpověď je neplatná!

Za jakých podmínek je možná výpověď bez výpovědní lhůty?

V praxi se lze setkat s tak neukázněnými nájemníky, v jejichž případě se klasická výpovědní lhůta jeví jako neúnosně dlouhá a pronajímateli by hrozil vznik značných škod, ať již v podobě neuhrazeného nájemného či přímo na nemovitosti, kterou nájemce obývá. Občanský zákoník pronajímateli poskytuje možnost dát takto nájemci okamžitou výpověď bez výpovědní lhůty, pokud zvlášť hrubým způsobem porušil své povinnosti. Byt poté musí být bez zbytečného odkladu odevzdán, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Jaké jsou důvody pro okamžitou výpověď z nájmu?

Za důvody pro okamžité vypovězení nájmu se považuje zejména nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň 3 měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jiných závažných škod nebo obtíží pronajímateli či jiným osobám, které v domě bydlí, případně užívání bytu jiným než sjednaným způsobem. Stejně jako výpověď klasická má i okamžité vypovězení nájmu svoje limity. Předně pronajímatel musí ve výpovědi přesně vymezit, v čem spočívá zvlášť hrubé porušení povinností a dále ještě před samotným doručením výpovědi musí problémového nájemníka vyzvat k zanechání takového chování, resp. odstranění vzniklého protiprávního stavu. Bez splnění těchto náležitosti se k výpovědi nepřihlíží.

Kdy lze nájem skutečně považovat za skončený?

Nájemce má nehledě na způsob skončení nájmu povinnost byt vyklidit a předat zpět pronajímateli. Dle zákona se byt považuje za odevzdaný, pokud obdrží pronajímatel klíče, nic mu nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání, a nebo nájemce byt opustil takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený.

Pozor na trestný čin narušování domovní svobody

Problém nastává, když nájemce odmítá byt opustit i po skončení nájmu a neobtěžuje se ani s placením nájemného. Taková situace bohužel nemá jednoduché a hlavně rychlé řešení. Střetává se zde vaše vlastnické právo a omezení jeho vykonávání a zároveň ochrana domovní svobody nájemce. Pronajímatel nemůže svémocně vystěhovat nájemníkovy věci, vyměnit zámek, či učinit jiná podobná opatření. Dopustil by se tím totiž trestného činu narušování domovní svobody a paradoxně by si ochranou svých práv přivodil újmu v podobě hrozícího trestního stíhání. Proto lze i přes zdlouhavost doporučit pouze řešení v podobě žaloby na vyklizení nemovitosti. Pokud soud rozhodne pravomocným rozsudkem ve prospěch žalujícího (tedy pronajímatele), dojde následně k exekučnímu vyklizení bytu.

V bytě nebydlí, ale ponechal zde své věci. Je možné vyhodit majetek nájemníka?

Starosti s problémovým nájemníkem však nemusí zmizet ani poté, co dotyčný přestane váš byt obývat. S opatrností musíme přistupovat i k vystěhování věcí, které nájemci v opuštěných bytech někdy zanechají. V podobných případech se doporučuje nejprve pořídit fotografie či videozáznamy bytu s věcmi, jež dokumentují stav bezprostředně po opuštění bytu nájemcem.

Jestliže není jasné, že bývalý nájemník věc zjevně opustil, je pronajímatel povinen se o věc postarat ve prospěch a na účet nájemce. Nemusíte se na druhou stranu bát, že byste se o věci museli starat nepřiměřeně dlouhou dobu. V případě, že si bývalý nájemce nevyzvedne věci bez zbytečného odkladu, máte dle §2296, odst. 1 občanského zákoníku právo vše po předchozím upozornění na účet nájemce prodat. Musíte však po upozornění poskytnout přiměřeně dlouhou lhůtu k jejich převzetí.