Co může způsobit špatná pozvánka na shromáždění SVJ

Pozvánka na shromáždění je poměrně důležitý dokument a její špatná příprava může v budoucnu způsobit mnoho potíží. Často se stává, že výbor rozešle pozvánku, která plně neodpovídá tomu, co se bude na shromáždění dít, je neurčitá, nebo k ní nejsou připojeny potřebné podklady, ani informace o tom, kde se dají tyto podklady získat. Pokud pak některý z vlastníků takové shromáždění napadne u soudu, vede to často k neplatnosti shromáždění a milionovým škodám.

Shromáždění jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků má rozhodovat o nejzásadnějších otázkách společenství vlastníků. Rozhodování společenství vlastníků je založeno na principu většinového rozhodování a zásadní rozhodnutí společenství jsou přijímána potřebnou většinou vlastníků. Zákon nicméně umožňuje za určitých podmínek, aby se vlastník jednotky v pozici menšiny domáhal vyslovení neplatnosti rozhodnutí přijatého většinou.

Jestliže je pro to důležitý důvod, je ze zákona každý přehlasovaný vlastník oprávněn podat návrh soudu, aby rozhodl o neplatnosti usnesení shromáždění, a to do 3 měsíců ode dne, kdy se tento vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Zároveň s tímto návrhem může však vlastník navrhnout, aby bylo dočasně zakázáno jednat podle rozhodnutí přijatého na shromáždění.

Tento návrh na dočasný zákaz je svou povahou návrhem na vydání předběžného opatření. Z toho vyplývá, že o tomto návrhu je soud povinen rozhodnout ve lhůtě 7 dnů ode dne, kdy byl návrh doručen na soud. Předběžným opatřením má dojít k prozatímní úpravě poměrů, a to nejpozději do doby, kdy bude vydáno rozhodnutí ve věci samé, tj. zda se vyslovuje neplatnost napadeného usnesení či ne. Do doby, než je soudem rozhodnuto ve věci samé, je totiž třeba hledět na rozhodnutí shromáždění jako na platně přijaté a účinné a výbor tedy může zahájit konkrétní kroky k realizaci rozhodnutí. Tímto způsobem by tak mohlo dojít k tomu, že dříve, než bude vydáno soudem rozhodnutí ve věci, bude napadené usnesení již v celém rozsahu realizováno, např. budou provedeny stavební úpravy domu, a vyslovení neplatnosti rozhodnutí by již nemělo zamýšlený účinek, tj. zastavení schváleného postupu. Předběžné opatření může být tedy pro přehlasované vlastníky efektivním prostředkem, jak rychle zamezit postupu dle napadeného usnesení, aniž by se muselo čekat na konečné rozhodnutí soudu, na jehož vydání se obvykle čeká dlouhou dobu. Bude-li tedy například na shromáždění rozhodováno o rekonstrukci domu, může se na základě iniciativy jednoho vlastníka zastavit na dlouhou dobu celý postup opravy domu.

V důsledku zablokování schváleného postupu může být statutární orgán společenství ze strany vlastníků jednotek popotahován v případě, že nesplnil formální požadavky na svolání shromáždění.

Statutární orgán SVJ by tedy měl pečlivě dbát na to, aby byly splněny všechny podmínky dle zákona a stanov SVJ pro řádné svolání shromáždění. Řádné svolání počíná zasláním pozvánky, jež obsahuje veškeré nezbytné náležitosti. Pozvánkou je vlastník jednotky informován o místě, čase a pořadu zasedání.

Pořad zasedání by měl být v pozvánce popsán takovým způsobem, aby nebylo pochyb, o čem bude na shromáždění konkrétně rozhodováno. U každého bodu programu by tedy mělo být specifikováno do té míry, aby mohl vlastník jednotky posoudit význam ohlašovaného bodu programu. To znamená, že nestačí uvést pouze schválení nezbytných podkladů, ale je nutné vyjmenovat konkrétní podklady, které mají být schváleny, např. schválení rozpočtu, schválení účetní závěrky, schválení domovního řádu. V případě rozhodování o provádění oprav či stavebních úprav je dále nezbytné uvést rozsah, v jakém budou oprav či úpravy provedeny, tj. zda se má rozhodovat o celkové rekonstrukci domu či pouze o výměně dveří apod. Jestliže se má rozhodovat o způsobu financování, je vhodné toto uvést jako zvláštní bod programu.

K pozvánce by dále měly být připojeny podklady týkající se ohlášeného pořadu zasedání. Pokud nejsou k pozvánce připojeny podklady, je v pozvánce nutné uvést, kde se mohou vlastníci s podklady seznámit.

Zásadní je rovněž způsob, jakým jsou pozvánky doručovány. V případě, že pozvánka nebyla řádně (v souladu se stanovami společenství vlastníků) doručena, lze takového vlastníka rovněž považovat za přehlasovaného s oprávněním napadnout rozhodnutí přijaté na takto svolaném shromáždění.

Na základě řádného svolání shromáždění, kdy mají být vlastníkům jednotek poskytnuty základní informace o konaném shromáždění, na kterém má dojít k přijetí rozhodnutí, které často mohou ovlivnit práva a povinnosti vlastníků v rámci společenství, se následně vlastník může rozhodnout, jestli se shromáždění, resp. rozhodování o ohlášených bodech programu účastní či nikoliv.

V nedávné době jsme řešili případ, kdy výbor v pozvánce prohlásil, že se svolává shromáždění za účelem projednání nutných oprav v domě a s tím souvisejících nákladů a dále jako body programu uvedl zahájení, prezentace firmy, hlasování, diskuze a závěr. Na základě tohoto pořadu zasedání vlastník jednotky došel k závěru, že vzhledem ke kolizi zasedání shromáždění s jeho jinými závazky, jeho účast na shromáždění není v tomto případě nezbytná a nepovažoval ani za nutné zmocňovat k tomuto účelu jinou osobu. Poté, co však obdržel zápis z konaného shromáždění, se vlastník jednotky dozvěděl, že na konaném shromáždění bylo rozhodováno o rozsáhlé rekonstrukci domu zahrnující mimo jiné celkové zateplení domu, přičemž náklady na tuto rekonstrukci se pohybovaly v milionech korun. Vzhledem k takto vysokým předpokládaným nákladům na rekonstrukci bylo dále na shromáždění rozhodováno o čerpání úvěru v řádech milionů korun.

Shromáždění bylo sice usnášeníschopné, tj. byla přítomna nadpoloviční většina všech vlastníků jednotek, a napadená rozhodnutí byla přijata dle stanov potřebnou prostou většinou přítomných členů, nelze odhlédnout od zásadních nedostatků při svolání shromáždění, které mohli zapříčinit, že se shromáždění neúčastnilo více vlastníků, kdyby tito tušili, o čem se bude na shromáždění jednat.

Mimoto, v případech, kdy se jedná o takto zásadní rozhodnutí společenství vlastníků, by dle výkladu soudů měla být taková rozhodnutí schvalována kvalifikovanou většinou (např. 2/3 přítomných členů).

Záležitost, která nebyla zařazena jako bod programu při svolání shromáždění, je možné zařadit na pořad zasedání shromáždění jen se souhlasem všech vlastníků jednotek, tzn. že by musela být na konaném shromáždění 100 % účast všech členů společenství, což je v praxi velmi výjimečné.

Šokovaný vlastník jednotky, který se shromáždění neúčastnil, se následně obrátil na soud s návrhem na vyslovení neplatnosti těchto usnesení včetně návrhu na dočasný zákaz jednat podle těchto rozhodnutí. Soud jeho návrhu následně dal za pravdu a bylo zakázáno provádět rekonstrukci a čerpat pro tyto účely úvěr.

Soud v tomto případě potvrdil, že za přehlasovaného vlastníka nelze považovat pouze vlastníka, který byl na shromáždění přítomen a hlasoval proti přijetí daného usnesení, ale může jím být i vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. S ohledem na to, že z pozvánky na shromáždění nebylo vůbec jasné, co bude předmětem programu, je možné přiznat tomuto vlastníku jednotky právo domáhat se neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Jelikož se dále jednalo o záležitost, u níž se předpokládala, s přihlédnutím k jejímu rozsahu, jistá finanční náročnost, byl splněn zákonný požadavek existence důležitého důvodu.

V důsledku nedbalého jednání statutárního orgánu při svolání shromáždění, které lze považovat za jednání v rozporu s péčí řádného hospodáře, tedy vzniknou společenství vlastníků velké problémy a členové statutárního orgánu mohou být v důsledku toho hnáni k odpovědnosti a náhradě škody. Doporučili bychom tedy statutárním orgánům společenství pečlivě dodržovat všechny formální požadavky, které zákon a stanovy stanoví pro konání shromáždění.