Další změny Občanského zákona v bytovém právu

Od 1.7.2020 platí rozsáhlá novela Občanského zákona, která poměrně obsáhle upravuje oblast bytového práva a nutno dodat, že k lepšímu. V této části příspěvku navazuji na článek z října 2020 a budu se vněm zabývat změnami OZ v oblasti práva vlastníka jednotky pořizovat si kopie dokumentů SVJ, právem vlastníků na doplnění programu shromáždění a hlasováním per rollam.

V časti práv a povinností vlastníka jednotky došlo ke kvalitativní změně resp. doplnění ustanovení § 1179, které vymezuje vlastníkovi jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří, a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Toto ustanovení zákona je nově rozšířeno o právo pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Většinou právo pořizování kopií mají SVJ zakotvené ve stanovách. Avšak s přijetím GDPR jsem se poměrně často setkával se situacemi, kdy bylo vlastníkům odpíráno si kopie pořizovat. Statutární orgán se často zaštiťoval ochranou osobních údajů. Sice nechal vlastníkovi do účetnictví nahlédnout, ale to samo o sobě moc ke kontrole hospodaření nepomohlo, neb zapamatovat si tisíce položek v účetnictví je nad lidské možnosti. Nyní jsou tyto spory, které se vyskytovaly v menší míře vyřešeny.

Další novinkou je, při rozhodování programu shromáždění, ustanovení § 1207 odst.3. Doposud program shromáždění, určoval statutární orgán. Nyní má povinnost, na žádost vlastníků, zařadit na pořad shromáždění jimi určenou záležitost za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.

Žádost musí být statutárnímu orgánu doručena před rozesláním pozvánky na shromáždění a musí být z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich.

V oblasti rozhodování mimo zasedání známé jako hlasování per rollam, došlo ke dvěma změnám, které stojí za zmínku.

Jednak to je ustanovení u § 1211, které nově stanovuje pro případy, kdy zákon nebo stanovy vyžadují, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, také návrh (hlasování per rollam) musí mít formu veřejné listiny. V takovém případě se vlastníkům jednotek zasílá kopie veřejné listiny o návrhu rozhodnutí. Rovněž přijetí rozhodnutí se osvědčuje veřejnou listinou.

Typickým příkladem, kdy bude nutné, aby měl návrh hlasování a přijetí rozhodnutí formu veřejné listiny, bude hlasování o změně stanov.

Dále v ustanovení § 1212 se v těchto případech stanoví vlastníkovi povinnost pro tyto případy rozhodování, nechat svůj podpis na hlasovací listině úředně ověřit. V tomto ustanovení tuším organizační problém, neb se domnívám, že vlastníci jednotek nebudou ochotní nechat svůj podpis ověřit. V praxi jsem se s tím už setkal.

Mgr. Jaroslav Suttner
advokát AK Suttner

Kompletní pravidla o hlasování per rollam se můžete také dovědět na webináři společnosti Akademie práva „Per rollam v době Covid a po zákoných úpravách“