Jak bytové družstvo zvládlo rekonstrukci domu v památkové zóně

O rekonstrukcích panelových domů už bylo napsáno mnoho článků. Nevyhovující technický stav, vysoké výdaje za energie, omšelý vzhled – tyto problémy ale nejsou výsadou pouze panelových domů. Za konkrétními příklady bychom mohli zavítat kamkoliv. Pozvání nás zavedlo do míst, která jsou v současnosti typická atraktivní novou výstavbou. Avšak stačí ujít pouhých několik set metrů a ocitáme se v ulicích s domy postavenými těsně v poválečných letech. Tak různorodě působí Karlín, jedna z částí Prahy 8.

Našetřit, nebo hypotéku?

Počátek cesty k revitalizovanému domu byl zcela typický – původní vlastník jej v rámci privatizace předával ve špatném technickém stavu. „Okny běžně zatékalo, západní stěna domu byla už úplně bez omítky…“ říká Henrich Hutlák, předseda Bytového družstva Pernerova 44. Proto bylo hned od počátku jasné, že budova bude potřebovat rekonstrukci.

V domě se nachází osmnáct bytových jednotek. Je při tomto nízkém počtu snazší přesvědčit členy družstva o nezbytnosti rekonstrukce? „Vzhledem k tomu, že dům nebyl zateplen a měli jsme vysoké účty za vytápění, chtěli jsme co nejdříve snížit náklady. To bylo důležité pro všechny. Zvažovali jsme, jestli buď ušetřit, nebo zvolit hypotéku. Nechali jsme si udělat předběžný rozpočet a bylo jasné, že na komplexní rekonstrukci bychom šetřili řadu let. Za neefektivní jsme považovali dělat rekonstrkci po částech tak, jak by se nám podařilo nastřádat peníze. Proto jsme se rozhodli pro úvěr,“ doplňuje Krasimir Borisov, místopředseda družstva.

Výběr banky? Ptejte se!

Krasimir Borisov, místopředseda družstva, se věnuje podnikání. Obejít banky a zjistit nabídky financování si proto vzal na starost on. Celkem navštívil devět bank a spořitelen, poskytujících úvěry bytovým družstvům. „I když některé z nabídek na první pohled vypadaly dobře, když jsem se začal ptát na detaily a propočítávat, výhodnost se ztrácela. Byl bych špatný podnikatel, kdybych na některou z nich přistoupil…“

Vyhovovala až nabídka Raiffeisen stavební spořitelny. Nerozhodovala ale jenom výše splátek a další podmínky úvěru. Nesrovnatelný byl již první návrh smlouvy. „Bez problémů jsme se v podmínkách orientovali a rozuměli jsme tomu. Možná se vám to zdá jako samozřejmost, ale věřte, u ostatních návrhů smluv to tak opravdu nebylo.“

Krasimir Borisov oceňuje i pomoc zástupce Raiffeisen stavební spořitelny Evy Hnízdilové. „S ničím nebyl problém. Kdykoliv jsme potřebovali, vše nám vysvětlila, chodila i na naše schůze a když se lidé ptali, vždy měla konkrétní odpověď. Díky tomu nevznikaly žádné nejasnosti a jsem přesvědčen, že i to pomohlo naši rekonstrukci odhlasovat.“

„Jedná se o bytové družstvo a ne všechny finanční instituce nabízejí pro jeho potřeby speciální produkty s výhodnými podmínkami. Bytové družstvo Pernerova 44, Karlín navíc v době zjišťování podmínek úvěru nemělo vlastní naspořené prostředky, takže potřebovalo 100% financování. V Raiffeisen stavební spořitelně jsme připravili model financování, který představenstvo bytového družstva schválilo,“ říká specialistka na úvěry právnických osob z Raiffeisen stavební spořitelny Eva Hnízdilová.

S památkáři v patách

Současně s financováním představenstvo intenzivně připravovalo rekonstrukci. Zcela zásadním způsobem přípravnou fázi ovlivnila podmínka vyjádření a souhlasu památkového úřadu. Jednání trvalo řadu měsíců, a jak dnes vzpomíná místopředseda, byla to doslova zkouška pevných nervů. Měsíce se řešila barva fasády, dlouhá jednání provázel i výběr oken. Právě okna byla v tak havarijním stavu, že jejich výměna musela proběhnout ihned po odsouhlasení památkáři. Nebylo k ní potřeba stavební povolení ani lešení, proto její vyčlenění z celkové rekonstrukce neznamenalo žádné vícenáklady, například kvůli opakované stavbě lešení a záboru chodníku.

„Některá okna firma nedokázala ani snést do kontejneru před domem a rozpadala se jim v rukách, sotva se jich dotkli. To už opravdu nebylo ani za minutu dvanáct,“ vzpomíná na počátky rekonstrukce domu místopředseda. Spolu s ostatními obyvateli oceňuje dobře zvolené tepelně izolační vlastnosti nových eurooken – již první zimu, ještě dříve, než proběhla rekonstrukce, jen díky oknům ušetřili zhruba čtvrtinu nákladů na vytápění. Pochvalují si i zvukově-izolační vlastnosti nových oken. Hned vedle domu je autoservis a obtěžující hluk byl pro obyvatele každodenním spolubydlícím. Teď? „Je to neuvěřitelná změna,“ přikyvuje Henrich Hutlák, předseda družstva.

Také cihlové domy potřebují zateplit

Má dům ještě další potenciál úspor? Kromě výměny oken patří mezi efektivní řešení zateplení. Rozhodně není pravda, že zateplovat potřebují pouze panelové domy a u cihlových budov je to zbytečné.

Zatímco u panelových domů se běžně zatepluje tloušťkou kolem 15 cm, u tohoto domu bylo nutné sladit potřebu úspor s požadavky památkářů, a proto byl zvolen šedivý polystyren tloušťky 8 cm, který má vyšší tepelně-izolační vlastnosti. Po zateplení, spolu s vyměněnými okny, budou obyvatelé domu platit za energie minimálně o polovinu méně než dříve.

„Každý byt je vytápěn individuálně. Ten náš je v nejvyšším patře a na vytápění jsme každoročně dopláceli. Za rok 2014 jsem měl poprvé přeplatek – a hned 12 000 korun. Stejně spokojeni jsou i ostatní z domu,“ zdůrazňuje pozitivní efekt zateplení předseda.

Rekonstrukce byla obtížnější, ale se skvělým výsledkem

Rekonstrukce domu v památkové zóně je náročnější zejména v přípravné fázi. Komunikace s památkáři může trvat i několik měsíců. Budete muset respektovat určený typ oken, technologické postupy i předepsaný vzhled domu. Jak jsme se mohli sami přesvědčit, nejsou to ale nepřekonatelné překážky. Navíc, i když má dům prakticky stejný vzhled jako v 50. letech, poskytuje svým obyvatelům nesrovnatelně vyšší komfort.