Získejte nejaktuálnější
informace a zkušenosti
s předstihem
Vyúčtování služeb v případě pronájmu bytu představuje potenciální riziko pro obě strany. Vyvarovat se problémům vám pomůže pouze dobře sepsaná smlouva. Jak to ale je ve skutečnosti? Jaká jsou práva a povinnosti obou stran?
Pokud teď odhlédneme od paušální formy úhrady, mohou na konci zúčtovacího období (nejvýše 1 kalendářní rok) nastat celkem tři situace. Reálná výše částky za služby se může shodovat s celkovou výší placených záloh, nebo dojde k přeplatku, případně k nedoplatku.
Pro možnost kontroly ze strany nájemce a pro potvrzení nároků obou stran musí pronajímatel vypracovat vyúčtování všech nákladů za poskytované služby (§2252, odst. 1 OZ). Poskytovatel má zákonnou povinnost v něm uvádět skutečnou výši nákladů za služby, včetně přijatých měsíčních záloh. Podstatné je, aby z vyúčtování bylo naprosto zřejmé, jestli došlo k přeplatku/nedoplatku, či nikoliv.
Pronajímatel musí nájemci vyúčtování doručit a na jeho písemnou žádost umožnit nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování nákladů za služby se všemi náležitostmi (náklady na jednotlivé služby, způsob rozúčtování, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování – nic dalšího nájemce požadovat nemůže! Z těchto písemností si nájemce může též pořídit výpis, popřípadě kopie.
Právo nahlížet může nájemce uplatnit do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Nájemce má dále právo k finálnímu vyúčtování, popřípadě k nahlíženým podkladům podat námitky a to nejpozději do 30 dnů od doručení vyúčtování, respektive do 30 dnů od nahlédnutí do podkladů. Pronajímatel takovéto námitky musí nejpozději do 30 dnů od jejich doručení vyřídit. Do čtyř měsíců od doručení vyúčtování příjemci služeb (nájemci) je též nutné provést finanční vyrovnání mezi oběma stranami. (§7 odst. 3 zák. č. 67/2013 Sb.).
V případě, že pronajímatel vyúčtování nájemci nedoručí do výše uvedené lhůty nebo neumožní nahlédnout do podkladů pro vyúčtování nebo nesplní-li povinnosti spojené s vypořádáním námitek, náleží příjemci služeb nárok na pokutu. Toto ustanovení se neuplatní pouze v případech, kdyby nebylo splnění povinností spravedlivé požadovat (například pokud pronajímatel nestihne včas splnit své povinnosti ze zdravotních důvodů) nebo bylo prodlení zaviněno chováním druhé strany.
Výši pokuty domlouvá pronajímatel předem s alespoň 2/3 většinou nájemců v domě, případně ji ujednává družstvo nebo společenství vlastníků, celkovou výší však nesmí překročit 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k žádnému ujednání, je výše pokuty za každý započatý den prodlení zákonem stanovena na 50 Kč. (§13, odst. 1 a 2 zák. č. 67/2013 Sb.) Obdobná pravidla se uplatní i při nedodržení lhůt nájemcem (např. po uplynutí 4 měsíců od doručení vyúčtování nájemník ještě nezaplatil nedoplatek).
Spory mezi pronajímatelem a nájemcem o úhradu nájemného, případně poplatku za služby nejsou nijak vzácné a nezřídka končí výpovědí z nájmu. Občanský zákoník ale pro tyto případy poskytuje šikovné ustanovení, které chrání nájemce před svévolí pronajímatele, pokud se spor týká údajného nezaplacení nájemného nebo poplatku za služby. Pokud mezi stranami nedojde k žádné dohodě, může nájemce uložit spornou částku (ať už nájemné, nebo poplatek za služby) do notářské úschovy a uvědomit o tom pronajímatele. Pokud splní tyto dvě podmínky, pronajímatel ztrácí možnost vypovědět nájem právě z důvodu nezaplacení dlužné částky.
Obdobně se může nájemce chránit v případě, že mu pronajímatel odmítá poskytovat služby z důvodu neuhrazené částky za ně. Neučiní-li nájemce toto opatření, hrozí mu vypovězení nájmu buď v klasické tříměsíční výpovědní lhůtě a nebo pokud neplatí nájem případně náklady za služby po dobu alespoň tří měsíců, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní lhůty (za předpokladu provedené předchozí výzvy k nápravě). Poté musí nájemce byt bez zbytečných odkladů odevzdat nejpozději do jednoho měsíce.
Pronajímatel má ovšem i jiné páky, pomocí nichž se může vyhnout finanční újmě v případě neuhrazení nedoplatku za služby nájemcem. Při sjednávání nájemní smlouvy si do ní lze zakomponovat tzv. jistotu. Jedná se o jednorázovou platbu pronajímateli v maximální výši tří měsíčních nájmů, kterou po skončení nájmů musí pronajímatel nájemci vrátit zpět. Od celkové výše vracené jistoty si ale může odečíst všechny dlužné částky vyplývající z nájemného a vyúčtování služeb. Pokud si představíme situaci, že nájemce alespoň tři měsíce neplatí náklady za služby, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní lhůty, čímž mu do budoucna nevzniknou žádné další dlužné částky a vše si řádně odečte z jistoty (v případě, že šlo jen o dlužné částky na úhradu služeb, nebude pronajímatel ve většině případů nic tratit).
Je ovšem nutné myslet i na to, že nájemce má po skončení nájmu právo na úrok z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Pokud nejsou úroky takto zákonem stanoveny, určí se úroková sazba podle úroků požadovaných za úvěrové služby bankami v místě bydliště nebo sídle dlužníka.
Nejlepší řešení proto představuje stanovení úrokové sazby přímo písemně v nájemní smlouvě. Předejde se tak nepříjemnostem při jejím následném sjednávání v době skončení nájmu. Úvěrové služby poskytované bankami se totiž často liší a bývá velmi nepřehledné z takto široké škály určit spravedlivou a alespoň do jisté míry přesnou úrokovou sazbu.
Pokud se spory ohledně vymáhání nedoplatků, resp. přeplatků, popřípadě další pře pramenící z jakékoliv záležitosti týkající se vyúčtování nákladů za služby u pronájmu bytu neurovnají žádným z výše uvedených způsobů, je možné vše řešit cestou občanskoprávního řízení.
Je váš dům napojen na centrální zdroj vytápění? V tom případě pravděpodobně nemáte úplně pod kontrolou, kolik tepla od dodavatele do domu dostáváte, nedokážete omezit max. výkon, průtok či teplotu zpátečky, nemáte možnost ovlivnit dodržování sjednaných parametrů ve vaší smlouvě ….
