Podnájem, nebo pronájem? Záměny pojmů nám mohou přinést problémy

Pan Novák a pan Bílý – jak se jim bydlí?

Advokát a odborník na legislativu bydlení JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D., přibližuje rozdíl na jednoduchém příkladu:

Vlastníkem bytu je pan Novák, který byt pronajme panu Bílému. Pan Bílý se tímto stává nájemcem v bytě pana Nováka. Pan Bílý si ale dále přeje přenechat byt panu Černému do podnájmu.

Kdo je na tom z pohledu práv lépe?

Tím výčet rozdílů zdaleka nekončí. Postavení podnájemce je mnohem slabší než nájemce. Objevují se názory, že v podnájemní smlouvě je například možné zakázat podnikání v bytě nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě nejde.

Podle častého výkladu také platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak. To je zásadní rozdíl oproti nájmu, který lze proti vůli nájemníka ukončit jen ze zákonných důvodů nebo důvodů, které byly dohodnuty v nájemní smlouvě.

Někdy se tak objevuje taktika formálně pronajmout byt příbuznému, ten teprve dává byt do podnájmu třetí osobě. Účelem je právě omezení práv „podnájemníka“. Nelze to však doporučit, jelikož se může jednat o obcházení zákona.

Mohu dát jako nájemce byt do podnájmu? Pozor na souhlas vlastníka bytu!

Platí obecné pravidlo, že nájemce musí mít k podnájmu bytu souhlas pronajímatele, tedy vlastníka bytu. Souhlas ale není potřeba, pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí a pokud si v nájemní smlouvě výslovně strany nesjednaly, že souhlas nutný je.

Pokud má pan Bílý v nájmu třípokojový byt od pana Nováka a přál by si jeden pokoj přenechat panu Černému, přičemž v bytě by oba pánové nadále bydleli společně, nemusí mít pan Bílý souhlas pana Nováka coby vlastníka bytu. Souhlas by pan Bílý mít musel, pokud by v bytě trvale sám nebydlel, nebo pokud by to bylo přímo uvedeno v nájemní smlouvě.

Musí vlastník bytu dovolit podnájmem?

Jednoznačná odpověď je, že vlastník bytu souhlas s podnájmem bytu udělit nemusí. Ani zákon ho k tomu nijak nenutí s výjimkou osoby blízké, kterou může vzít nájemce do bytu kdykoliv, a to i bez souhlasu vlastníka bytu.

Ze zkušeností z praxe navíc plyne, že nájemní smlouvy často obsahují klauzuli, která zakazuje nájemci byt dát dále do podnájmu bez souhlasu vlastníka. I v případě, že majitel bude s podnájmem svého bytu souhlasit, může podnájem dále podmínit – například tím, že nájemci zvýší nájemné nebo poplatky spojené s užíváním bytu.

Forma pro udělení souhlasu a sankce za porušení

Souhlas majitele i žádost nájemce o souhlas s podnájmem bytu musí být provedena písemnou formou. Vlastník musí ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy obdrží žádost nájemníka, odpovědět, zda udělí souhlas. Jestliže v dané lhůtě majitel na žádost neodpoví, je to pokládáno jako souhlas s podnájmem bytu.

Nájemní smlouva také může obsahovat úplný zákaz podnájmu. V tomto případě to tedy tuto možnost předem vylučuje a majitel bytu nemusí na žádost nájemce ani odpovídat.

Jestli nájemce bez souhlasu vlastníka udělí byt do podnájmu, či překročí zákaz uvedený v nájemní smlouvě, dopustí se tak hrubého porušení svých povinností. V tomto případě nájemníkovi hrozí sankce ukončení nájemní smlouvy a povinnost vystěhování se do tří měsíců.