Kolik Vám pronájem bytu skutečně vydělá. Víte, co všechno je nutné započítat?

Novostavba versus starší byt. Co vyjde výhodněji?

První a největší výdaj nás bude čekat při koupi nemovitosti. Pokud se podíváme na ceny bytů v konkrétních lokalitách Prahy, zjistíme, že srovnatelně velké a podobně dispozičně řešené byty ve staré zástavbě jsou levnější než novostavby na stejné adrese. Cena může být v extrémních případech i o polovinu nižší, než u srovnatelně velkého bytu v novostavbě ve stejné lokalitě. Na první pohled se tedy může zdát, že je výhodnější koupit byt starší. Pokud ale vezmeme v potaz stav bytu a domu, příspěvky do fondu oprav či energetickou náročnost bytu, nebude výsledek tak jednoznačný. Zcela zásadní je však tržní cena pronájmu bytu, která téměř vždy hovoří pro novostavbu.

Byt ve starší zástavbě se prodraží renovací i daní

Byty ve starší zástavbě jsou často v původním neudržovaném stavu, byt i dům teprve čekají na rekonstrukci. Daleko častěji je cenová mapa více vyrovnaná. Pokud budeme porovnávat byty v původní cihlové zástavbě a novostavby ve stejné lokalitě, rozdíly v ceně se budou pohybovat mezi 15 až 20 procenty. „K ceně staršího bytu je navíc vždy nutno připočíst daň z nabytí nemovitosti, kterou od října 2016 platí vždy kupující. Novostavby a jejich tzv. prvopřevod je ale od daně osvobozen,“ vysvětluje Michaela Tomášková.

U starších domů před rekonstrukci musíte počítat s vyššími výdaji za teplo

Jsou zde ale i další aspekty, se kterými je potřeba počítat. U většiny starších bytů bude vyšší energetická náročnost, než u novostaveb, které se staví ve velmi úsporné energetické třídě B. Starší byty například v energetické třídě G tak mohou být na provoz finančně náročnější, což se může u investičního bytu projevit nižším zájmem ze strany potenciálních nájemců. Je třeba si uvědomit, že nový nájemník při výběru bytu zohledňuje nejen výši nájmu, ale také poplatky spojené s energiemi a službami. Majitel staršího bytu je také velmi často nucen přispívat vyššími částkami do fondu oprav.

Jak rostou ceny bytů?

Jak vyplývá, cena starších bytů se ve druhém čtvrtletí roku 2017 meziročně zvýšila o 15 %. Tempo růstu je však odvislé od konkrétní lokality. Ceny starších bytů na Praze 1, 2 a 3 rostou podle dat rychlejším tempem, než panelákové byty v některých okrajových částech Prahy, kde je tempo růstu výrazně vyšší u novostaveb.

Jaký byt se pronajme rychleji?

Nejdůležitějším faktorem při rozhodování o typu investičního bytu je kromě kupní ceny i tržní nájemné, za které je možné byt pronajmout. Vlastníci investičních bytů se shodují na tom, že byt v novostavbě pronajmou mnohem rychleji, a navíc snadněji získají nájemníka, který hledá dlouhodobější pronájem. Podstatným argumentem je také výběr vyššího nájemného. Ten mnohdy zaručuje i poptávku ze strany bonitních nájemníků, u kterých je mnohem menší pravděpodobnost, že budou dlužit na nájemném.