SVJ a problémy jejich fungování

Vlastnictví bytu se pro mnohé jeví jako nejvýhodnější forma bydlení. O každodenních situacích, které statutární zástupci SVJ řeší, obyvatelé bytů často ani neví. Řada z nich přitom může, a také často ovlivňuje, kvalitu bydlení v celém domě.

Neochota účasti ve výboru narůstá

Společenství vlastníků se v první řadě potýká s problémem obsazení výboru společenství. Funkci ve výboru nechce ve většině případů nikdo přijmout, a to hned z několika důvodů. K funkci statutárního orgánu právnické osoby se váže značná odpovědnost. Výkon této funkce je mimo to značně časově náročný a klade požadavky na odborné vzdělání a zkušenosti z oblasti řízení právnické osoby, znalost právních předpisů atd. Dalším negativním faktorem pro odvážné z řad vlastníků, kteří funkci ve výboru přijmou je fakt, že zpravidla v domě bydlí. Tím se mnohdy stávají v očích ostatních uživatelů bytů domovníky s 24 hodinovou pracovní dobou.

„Řešením tohoto stavu je využití možnosti dané novelou občanského zákoníku. Od 1.1.2014 již nemusí být člen výboru vlastníkem jednotky, ale může jím být jakákoliv jiná osoba, která splňuje obecné požadavky na člena statutárního orgánu právnické osoby. Proto si společenství vlastníků může najmout profesionála, aby tuto funkci vykonával ať už jako člen statutárního orgánu, jeho předseda či jako předseda (jediný člen statutárního orgánu),“ vysvětluje JUDr. Pacner.

Pozor na formální pochybení

„Náročnou disciplínou je pro mnoho SVJ svolání, průběh a především bezchybný zápis ze shromáždění. Ačkoliv se to může zdát jako zbytečné lpění na detailech, důležitá je formální správnost zápisu. „Pokud budete plánovat rekonstrukci a rozhodnete se žádat o úvěr, je při jeho schvalování ze strany SVJ nutné také doložit zápis ze schůze o schválení úvěru. Je nutné mít schválenou nejen výši úvěru, ale i další podmínky, jako například maximální výši úroku a další,“ upozorňuje Ing. Ladislav Koucký z ČSOB. Dále doporučuje nechat si schválit horní hranici úvěru. Až bude výbor SVJ znát přesnou částku, nebude tak nutné znovu svolávat shromáždění, aby byla odhlasována.

Další užitečnou radou je zeptat se banky, u které bude SVJ žádat o úvěr, zda může poskytnou vzorové usnesení ze schůze. Jistotu správného postupu oceníte i v případě, pokud by některý z členů chtěl usnesení schůze napadnout.

Znovuzavedení předkupního práva vzbuzuje obavy. Právem?

Ačkoliv se může na první pohled zdát, že katastr nemovitostí jako veřejný seznam nemovitostí nemá se společenstvím vlastníků mnoho společného, opak je pravdou. Katastr nemovitostí je pro SVJ zdrojem důležitých informací a naopak; katastr zajímá založení a vznik společenství a obojí pečlivě sleduje. „Aktuálně se setkáváme s dotazy na znovuzavedení předkupního práva. Nyní, na rozdíl od staré úpravy, se předkupní právo týká pouze spoluvlastníků nemovitostí. V případě bytu mají předkupní právo ostatní spoluvlastníci bytu, je-li tento byt ve spoluvlastnictví. Pokud má byt pouze jednoho vlastníka, o předkupním právu není třeba uvažovat.

Naopak typickou situací pro předkupní právo je garážové stání, které je součástí jedné vymezené jednotky takto zapsané v katastru. Při prodeji tohoto garážového stání mají předkupní právo ostatní spoluvlastníci této jednotky (garáže), teprve pokud toto nevyužijí, můžete garážové stání nabídnout dále,“ vysvětluje sledovanou legislativní změnu JUDr. Daniela Šustrová, ředitelka kanceláře ředitele Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu.

Vyvarujte se chyb při rekonstrukci domu

Rekonstrukce domu je velká a drahá akce, na kterou vlastník má jenom jeden pokus. Komunikujte spolu v rámci domu. Buďte otevření a nic neskrývejte. Konečný efekt za to určitě stojí. „Správná cesta je – rozhodněte se, co budete rekonstruovat, nechte zpracovat PENB, PD, rozpočet, dále proveďte poctivé výběrové řízení (u dotačních programů pamatujte, že má předem stanovené podmínky), zajistěte si financování, využijte služeb technického dozoru,“ vyjmenovává základní kroky Bohuslav Švamberk ze Sdružení malých bytových družstev. Přidává i další doporučení: Bude-li to trochu možné, využijte dotační programy. Na druhou stranu by to ale neměl být hlavní důvod rekonstrukce. Dotace je jenom jakási třešnička na dortu. Rekonstrukci děláte, abyste si zvýšili komfort bydlení a abyste ušetřili na teple. Z dlouhodobého pohledu přinese rekonstrukce také fixaci výdajů a navíc nebudete muset dalších třicet let vynakládat větší finanční částky na dům.

Rekonstrukci můžete udělat buď komplexně a najednou, to však ve většině případů zahrnuje úvěr, nebo můžete opravy dělat postupně tak, jak si na ně našetříte. Komplexní rekonstrukce je jednoznačně lepší řešení. Výhody komplexní rekonstrukce pociťujete ihned.

Hledejte ověřené informace

„V České republice takřka 80 % bytů užívají jejich vlastníci, a to většinou jako členové SVJ. Ta u nás působí už řadu let, ale ani zdaleka nelze říci, že bez problémů. Je to přesně naopak a nakonec není divu: starat o odpovědně a efektivně o majetek, který má obvykle hodnotu v řádu desítek milionů korun, vyžaduje spoustu znalostí i času – a obé často schází. Proto se Stavební fórum rozhodlo začít mapovat a kultivovat i tuto sféru realitní trhu. Výměna informací a zkušeností na diskusní platformě tématu SVJ a problémy jejich fungování bude – jak doufáme – užitečná jak pro samotné členy SVJ, tak ty instituce a organizace, které s nimi běžně přicházejí do styku,“ říká Petr Bým.